牧野知弘 + 藻谷浩介 : 東京対地方: 住宅論と投資の帰路
前置き
ナミの不動産専門家とは一味違う主張。前編部分を AI で整理した。後編が
牧野知弘 + 藻谷浩介 : 東京圏の空き家とマンション崩壊リスク
に相当。
要旨
東京対地方: 住宅論と投資の帰路
この YouTube の文字起こしは、東京と地方における不動産市場、特に中古マンションの価格高騰について、2人の専門家が対談する様子を記録しています。
議論では、東京のマンション価格が平均1億円を超え、一部では投機的な値上がりを見せている現状が取り上げられ、これが実需から乖離し、バブル的状況にあるのではないかという懸念が示されています。
また、円安や外国人投資家による需要が価格上昇の背景にあること、そして東京での住宅ローン50年返済といった過度な負担や、家賃の急激な上昇といった生活コストの問題が指摘されています。
さらに、東京に住むことが「マウンティング」の目的化しており、真の利便性やクオリティ・オブ・ライフを追求するならば、地方移住が大きなメリットをもたらすという、東京一極集中に対する疑問と地方の豊かさについても深く考察されています。
目次
- 前置き
- 要旨
- 東京vs地方：1億円マンション時代における居住地の選択
- 東京中古マンション市場分析レポート：価格高騰の要因と「バブル」のリスク
- 東京の不動産市場の現状
- 円安の是非の議論
- 東京のマンションはなぜ1億円超え？初心者のための「異常な価格高騰」徹底解説
- 情報源
東京vs地方：1億円マンション時代における居住地の選択
エグゼクティブ・サマリー
本ブリーフィングは、東京の不動産市場、特に中古マンション価格の急騰を分析し、東京での居住の合理性と地方移住の可能性について考察するものである。東京23区の中古マンション平均価格が1億円を突破し、都心6区では1億7,000万円を超える水準に達している現状は、国内の実需と乖離した異常事態である。
価格高騰の主な要因は、コロナ禍以降の世界的な金融緩和と、それに伴う急激な円安であり、これにより海外からの投資マネーが大量に流入している。この状況は、実体経済や国民の所得水準とは無関係に価格が上昇する投機的市場を形成しており、専門家はこれを「チキンレース」と表現し、一般市民の参入に警鐘を鳴らしている。
現在の市場は、企業が主体だった平成バブルとは異なり、個人投資家や「転売ヤー」が区分所有マンションをターゲットにしている点で特徴づけられる。購入直後に大幅な価格上乗せで売りに出される物件が多数存在し、賃貸利回りでは説明のつかないキャピタルゲイン目的の取引が横行している。
また、東京での生活は、年収の18倍にも達する住宅ローンや50年ローンといった非現実的な経済的負担を強いるだけでなく、「マウンティング」という心理的プレッシャーや、移動時間、生活必需品の入手の困難さといった「見えないコスト」を伴う。専門家は、東京での居住はもはや合理的ではなく、むしろ地方都市の方が生活の質や利便性が高いと指摘する。
結論として、現在の東京の不動産市場は実需を離れた投機マーケットであり、一般の生活者が付き合うべきではない。東京の未来は「住む場所」ではなく、エンターテイメントやビジネスで「訪れる場所」へと変化していくべきであり、個人の生活拠点はより合理的な選択肢として地方に見出すべきであるとの見解が示されている。
1. 東京中古マンション市場の異常な高騰
価格データと上昇要因
東京の不動産市場、特に中古マンションの価格は、近年異常な上昇を記録している。東京カンテイのデータによれば、2023年8月時点で東京23区の平均価格は1億円を超え、都心6区（千代田、港、文京、新宿、渋谷）においては1億7,000万円台に達した。
この価格高騰は二 段階で進行したと分析されている。
- 第一段階（アベノミクス〜コロナ禍前）: 2013年からの大規模金融緩和による低金利時代が不動産価格の上昇を開始させた。
- 第二段階（コロナ禍以降）: 世界的な金融緩和により、行き場を失った投資マネーが金融緩和を継続する日本、特に東京に集中。この2年8ヶ月で都心6区の価格が1.7倍になるという「むちゃくちゃな」上昇を引き起こした。
この現象は、ホテル料金の高騰と同様に、外国人需要が価格を跳ね上げた結果であり、国内の経済実態からは完全に乖離している。
実需と投機の乖離
専門家は、現在の市場を牽引しているのは「実需ではない」と断言する。これは、不動産の売買市場と賃貸市場の間に深刻な乖離が生じている点に明確に表れている。
- 投資家側の論理: 投資家は、将来的な値上がり（キャピタルゲイン）を期待して高値でも物件を購入する。これが売買価格（分母）を押し上げている。
- 居住者側の現実: 一方、賃借人（実需層）の収入は物件価格ほど上昇しておらず、支払える家賃（分子）には限界がある。
この結果、投資利回りは低下している。渋谷区では、オーナー企業の変更に伴い、管理の質が低下したにもかかわらず、既存住民に対して「家賃3割アップ、嫌なら10万円で退去を」という通知が出される事例も発生しており、居住者の生活を圧迫している。これは、売買マーケットの熱狂が、実需であ る賃貸マーケットに無理な形で波及している証左である。
2. バブルの再来か？平成バブルとの比較分析
現在の不動産価格高騰は「バブルではないか」としばしば指摘されるが、その構造は平成バブルとは大きく異なる。
構造的な相違点
| 特徴 | 平成バブル | 現在の状況 |
|---|---|---|
| 主な担い手 | 企業（ノンバンクなど） | 個人投資家、デベロッパー、不動産ファンド |
| 投資対象 | 土地全般（利用価値を問わず） | 区分所有マンション（流動性・収益性が高い） |
| 動機 | 土地を担保にした資金調達、資産価値の増大 | 賃貸収益、転売によるキャピタルゲイン |
平成バブルでは、企業が本業とは無関係に土地を買い漁ったが、現在はコンプライアンスや株主の監視が厳しくなり、企業による投機的な不動産投資は行われにくい。その代わりに、個人投資家が市場の主役となっている。
「転売ヤー」現象とチキンレース
現在の市場の投機性を象徴するのが、「転売ヤー（転売目的の購入者）」の存在である。
- 事例: ある港区の大手デベロッパー物件は、坪単価1,300万～1,400万円で分譲されたが、引き渡しと同時に、坪単価2,500万～3,500万円という価格で大量に売り物件として登場した。
- 分析: 分譲価格での購入者の賃貸利回りが約3.5%であるのに対し、転売価格で購入した場合、利回りは半分以下になる。これは、賃料収入という実需に基づいた投資ではなく、さらなる価格上昇を永遠に期待し続ける投機的なゲームであり、「チキンレース状態に入ってきた」と専門家は指摘する。
素人参入のリスク
過去のバブルの教訓は、「素人が聞きかじりで儲かると思って手を出すと終わり」という点にある。現在のマンション市場も、プロの投資家だけでなく、多くの一般個人が参入している。
専門家は、この状況を「猛禽類が闊歩している檻に、何も知らない小鳥が入っていくようなもの」と例え、専門知識のない個人が投機マーケットに足を踏み入れることの危険性を強く警告している。
3. 円安が不動産価格に与える影響
現在の不動産高騰の根底には、急激な円安がある。
外国人投資家にとっての「割安な日本」
日銀が金融緩和を続ける限り円安は続くと見られ、外国人投資家から見れば日本の資産は極めて割安になる。この「外資系マネーのウェルカム状態」が、不動産価格をさらに押し上げる可能性がある。これは不動産に限らず、日本企業そのものが海外に買い叩かれている現状とも連動している。
購買力平価で見れば1ドル92円程度が実力であるにもかかわらず、市場では150円前後で取引されており、この異常な為替レートが東京の不動産価格のグラフにそのまま反映されている。
金融政策と国民の利害対立
円安は、一部の人間には利益をもたらすが、国民全体で見ると深刻な利害対立を生んでいる。
- 円安で得をする層:
- 海外から日本に投資する外国人投資家
- ドル資産を保有する富裕層
- 米国株などに投資する投資家
- 円安で損をする層:
- 輸入に頼る食料品やエネルギー の価格上昇に苦しむ一般国民
この構造を理解せず、「円安は良いことだ」という言説に流される国民が多いことも問題視されている。積極財政を掲げる政治勢力は、国債増発を通じてさらなる円安を招く可能性があり、不動産投資家にとっては価格上昇の追い風となるが、一般国民の生活はさらに苦しくなる。
4. 東京に住むことの合理性への問い
専門家は、経済的、心理的、生活実態の観点から「東京に住むこと」自体の合理性に疑問を呈している。
経済的負担と見えないコスト
- 過大な住宅ローン: 東京都内のファミリー向け新築マンション（70㎡）の価格は、都民の平均年収の18倍に達しており、これはバブル期を超える異常な水準である。
- 50年ローンの登場: 金融機関が50年という長期ローンを提供しているが、これは貸す側も借りる側も正常な判断力を失っている証左である。
- 見えないコスト: 東京での生活は、通勤や移動にかかる膨大な時間コスト、渋滞や駐車料金の問題、そしてホームセンターのような生活必需品を揃える店舗が身近にないといった非効率性を伴う 。
「マウンティング」という心理的要因
「なぜ日本人はゴルフ場も釣り場も山も海もない港区が一番素晴らしいと言って住んでいるのか？」という問いかけに象徴されるように、東京での高額な居住費は、生活の質ではなく「マウンティング（社会的優位性の誇示）」のために支払われていると分析されている。多くの人々が、見栄や社会的ステータスを維持するために、非合理的な選択を強いられている。
地方の利便性と生活の質
一般的に抱かれている「地方は不便」というイメージは、実態と異なると指摘されている。
- 生活の利便性: 地方都市には大規模なショッピングセンターやホームセンターが充実しており、車社会であるため移動も効率的である。
- 文化・娯楽: 「東京でないと文化的な活動ができない」というのも思い込みであり、実際には地方在住者の方が文化への渇望感が強く、積極的にコンサートや展覧会に足を運ぶ傾向がある。
- 精神的余裕: 地方に移住することで、東京を客観的に見られるようになり、たまに訪れる東京が「非常に楽しい場所」に変わるという心理的メリットも 大きい。
5. 東京と地方の未来像
東京：「住む場所」から「楽しむ場所」へ
専門家は、東京の未来像として「住む場所ではなく、働く場所でもない、思いっきりエンタメシティになる」べきだと提言している。ニューヨークやシンガポールのように、世界中の人々が楽しみを求めて訪れる街へと特化することで、その価値を最大限に発揮できるというビジョンである。
地方の可能性と企業の役割
多くの大企業が本社を東京に一極集中させている現状は、世界的に見ても異常である（例：スイスのネスレ本社は人口1万3千人のヴヴェ市にある）。企業が地方に拠点を分散させることが、日本の構造的な問題を解決する鍵となる。
東京中心主義への批判
現在の東京は、能力のない人材が既得権益にしがみつく「江戸幕府」のような状態に陥っていると厳しく批判されている。グローバルに通用する人材が育たず、内向きの論理で動いている。地方に移住し、東京や日本を客観的に見る視点を持つことが、個人のキャリアや生活の質を高める上で重要であると結論づけられている。
東京中古マンション市場分析レポート：価格高騰の要因と「バブル」のリスク
レポートの目的
東京23区における中古マンションの平均価格が1億円を超えるという、これまでにない水準に達しました。この異例の事態は、単なる好景気の反映ではなく、国内外の複雑な経済要因が絡み合った結果として生じています。本レポートは、この急激な価格高騰の背景にある構造的要因を深掘りするとともに、投機的な国際投資市場と、国内居住者の生活実感や経済力との間に生じつつある危険な乖離を浮き彫りにし、そのリスクを客観的に評価することを目的とします。
1. 東京中古マンション市場の現状：データが示す異常な価格高騰
現在の市場動向を正確に把握することは、将来の投資判断やライフプランニングにおいて不可欠です。客観的なデータに基づき現状を理解することは、後続の分析の確固たる土台となります。最新のデータは、東京の中古マンション市場が、かつてないほどの過熱状態にあることを明確に示しています。
以下は、現在の市場の異常性を示す主要なデータです。
- 東京23区の平均価格が1億円を突破：広範なエリアで価格が著しく上昇し、 一般の所得層には手の届きにくい水準に達しています。
- 都心6区では平均価格が1億7,000万円台に到達：特にブランド価値の高い千代田区、港区、文京区、新宿区、渋谷区では、価格高騰が顕著です。
不動産コンサルタントの牧野智弘氏の分析によれば、この価格上昇は2つの段階を経て発生しました。第一段階は、2013年からの「アベノミクス」による大規模金融緩和が牽引した緩やかな上昇期です。そして第二段階は、コロナ禍以降に世界中で実施された金融緩和マネーが東京市場に集中したことによる急騰期です。
特筆すべきは、その上昇ペースの異常性です。都心6区の平均価格は、直近わずか2年8ヶ月で約1.7倍にまで急騰しており、この上昇ペースは、専門家をして「異常」「無茶苦茶」と言わしめるほど、従来の市場原理から逸脱しています。
これらのデータが示すのは、単なる価格上昇という現象だけではありません。それは、市場を動かす需要の質やプレーヤーの構成といった、市場構造そのものが大きく変容している可能性を示唆しています。次章では、この価格高騰を引き起こした複合的な要因について、さらに深く分析します。
2. 価格高騰の背景にある複合的要因の分析
東京のマンション価格高騰は、単一の要因によって引き起こされたものではありません。国内外の経済政策、金 融市場の動向、そして投資家の心理が複雑に絡み合った結果です。ここでは、価格を押し上げている主要な要因を分解し、そのメカニズムを分析します。
2.1. 金融緩和と円安が生んだ海外投資マネーの流入
現在の市場を理解する上で最も重要な要因の一つが、海外からの投資マネーの大量流入です。この背景には、日本の金融政策と為替レートが深く関わっています。
牧野氏が指摘するように、コロナ禍における世界的な金融緩和で溢れた資金が、低金利を維持する日本、特に東京の不動産市場へと流れ込みました。さらに、地域エコノミストの元谷孝介氏が言及する歴史的な「円安」が、この流れを加速させています。海外の投資家にとって、円安は日本の資産を著しく割安に見せる効果があります。
この割安感は、元谷氏が指摘する購買力平価との乖離によってさらに増幅されています。
購買力平価では1ドル=約92円であるのに対し、実勢レートは1ドル=150円台で推移しています。
この大きな差は、海外投資家にとって日本の不動産が本来の価値の約6割程度の価格で購入できることを意味し、強力な投資インセンティブとして機能しているのです。この異常な円安が是正されない背景には、「アベノミクス」以降の財政政策によって日本が金利を上げられないという構造 的な問題が存在し、海外投資家にとっての割安な状況が継続する大きな要因となっています。
2.2. 「実需」と乖離した投資・投機需要の過熱
現在の市場を動かしている需要は、実際にその物件に居住することを目的とした「実需」とは大きく異なり、価格上昇による利益獲得を目的とした「投資・投機需要」が主導しています。
この状況を、牧野氏は「分母（投資需要）だけが盛り上がり、分子（家賃＝実需）が追いついていない」と的確に表現しています。つまり、売買価格は急騰している一方で、その物件から得られる賃料は同レベルでは上昇しておらず、売買市場と賃貸市場との間に深刻な温度差（乖離）が生じているのです。
この市場の投機的性格を象徴する事例として、港区で分譲されたある高級マンションの動きが挙げられます。
- 事例： 坪単価1300万～1400万円で販売された物件が、引き渡しと同時に、購入価格の倍近い坪単価2500万～3500万円で大量に売りに出されました。
- 分析： これは、居住を目的としない「転売ヤー」による投機的な動きです。仮にこの高値で購入した場合、期待できる賃貸利回りは半分以下に低下します。それでもなお取引が成立する可能性があるという市場の現状は、正常な実需に基づいた市場とは言い難い状況です。
牧野氏は 、この状況を「キャピタルゲインを永遠に狙っていくチキンレース状態」と評しており、市場参加者が価格上昇が続くことを前提に、リスクを取り合っている危険なゲームの様相を呈していることを示唆しています。
このような投資・投機が主導する市場は、果たして「バブル」なのでしょうか。次のセクションでは、平成バブルとの比較を通じて、現在の市場の特性とリスクを検証します。
3. 「バブル」の検証：平成バブルとの比較と現在の市場特性
「バブル」という言葉は、しばしば市場の過熱を示す際に用いられます。現在の状況を正しく評価し、将来のリスクを予測するためには、この言葉の定義を理解し、過去の事例と比較検証することが極めて重要です。
3.1. 平成バブルとの構造的な相違点
牧野氏の解説によれば、現在の市場高騰は、1980年代後半の平成バブルとは入口（大規模金融緩和）こそ同じですが、その構造には決定的な違いが存在します。
- 主たるプレーヤーの違い
- 平成バブル: 主役は「企業」でした。企業は本業とは関係なく、担保価値の増大を狙って収益性を問わずに土地を買い漁りました。
- 現在: 主役は「デベロッパー、ゼネコン、そして個人の投資家（国内外含む）」です。特に個人投資家が、金融商品のように手軽に売買できる区分所有マンションをターゲットにしています。
- 対象資産の違い
- 平成バブル: 主な対象は収益性を度外視した「土地」そのものでした。
- 現在: 主な対象は、賃料収入が見込め、流動性も高い「区分所有マンション」です。これにより、専門知識を持たない個人投資家でも参入しやすい市場構造が形成され、次節で述べるリスクの温床となっています。
3.2. 現代市場が内包するリスクと脆弱性
平成バブルとは構造が異なるものの、現在の市場も独自のリスクと脆弱性を内包しています。
- 外部要因への極度な依存 現在の価格水準は、日銀の金融政策（低金利の維持）と為替（円安の継続）という、国内ではコントロールが難しい外部要因に極めて強く依存しています。これらの要因に変化が生じた場合、例えば日銀が利上げに踏み切ったり、急激な円高が進行したりすれば、海外投資マネーの流入が止まり、市場が急激に冷え込む可能性があります。
- 「連れ高」の危険 性 牧野氏は、都心6区のような世界的なブランド力を持つ立地の価格が上昇すること自体には一定の合理性があるとしつつも、その影響で東京23区全体が上昇する「連れ高」現象は危険な兆候であると警告しています。これは、物件本来の実力や収益性とは無関係に、市場全体の雰囲気だけで価格が吊り上げられている可能性を示唆しており、調整局面に入った際には、特に周辺エリアで大幅な価格下落が起こるリスクがあります。
- 素人投資家の参入リスク 元谷氏と牧野氏が共に強く警告しているのが、専門知識を持たない一般の買い手（実需層）のリスクです。現在の市場は、国内外のプロの投資家が利益を求めてしのぎを削る、いわば「猛獣の檻」のような場所です。そこに、マイホーム購入を夢見る一般層が足を踏み入れることは、価格のピークで高値掴みをしてしまうなど、極めて大きなリスクを伴います。この点について元谷氏は、「素人が聞きかじりで儲かると思って手を出すともう終わり、というのが当時のバブルの教訓だ」と、過去の歴史に根差した強い警鐘を鳴らしています。
これらのリスクを認識した上で、市場は今後どのように推移するのでしょうか。次章では、短期および長期的な視点から将来を展望します。
4. 将来展望と長期的な視点
不動産市場の将来を予測する際には、短期的な価格の勢いと、その資産が持つ長期的な本質的価値の両面から考察することが不可欠です。
4.1. 短期的な価格動向の観測
牧野氏の見解に基づくと、短期的な市場動向は依然として金融情勢に左右されると考えられます。
「日銀が利上げを見送り、円安の水準が続く限り、価格上昇はまだしばらく続く可能性がある」
これは、海外投資家にとっての日本の不動産の割安感が維持される限り、買い需要は継続するという見方です。
また、不動産投資には、都心から周辺へ、そして地方主要都市へと波及していくという法則があります。牧野氏によれば、そのサイクルは「東京都心 → 23区周辺 → 大阪・名古屋 → 札幌・仙台・広島・福岡 → 沖縄・リゾート地」という流れを辿るのが一般的です。現在の状況について、同氏は「そろそろ一巡した感じがする」と述べており、この投資サイクルの最終段階に近づいている可能性を示唆しています。
4.2. 東京不動産の長期的価値と二極化の可能性
一方で、元谷氏はグローバルな視点から、東京の不動産が持つ長期的な価値についても言及しています。
ニューヨークやシンガポールのように、世界中の富裕層からの需要を受け止める「銀座」のような一部のブランド立地は、国内の景気動向とは関係なく、価値が下がりにくい可能性がある。
これは、東京が世界有数の大都市として、国際的な資産の受け皿としての役割を担い続けることを意味します。
しかし、その価値は均一ではありません。今後は「東京」という大きな括りではなく、価値判断の軸が、場所という大枠から、個別の物件の性能（耐震性、デザイン性、管理状況など）そのものへと、より専門的な基準に移行していく「二極化」が一層進むと予測されます。まさに元谷氏が言うように、「プロが見れば分かることを素人がうっかり手を出すと死ぬ」時代へと移行していくでしょう。
これらの分析を踏まえ、最終セクションでは、本レポートの結論をまとめ、異なる立場（投資家と実需層）に向けた具体的な提言を行います。
5. 結論と提言
本レポートの分析を通じて、現在の東京中古マンション市場が、国内の居住ニーズ（実需）から乖離し、海外からの投資マネーと国内外の金融情勢に強く影響される、投機的でリスクの高い市場であることが明らかになりました。価格は実体価値を大きく上回り、「チキンレース」の様相を呈しています。この結論に基づき、以下の提言を行います。
投資家への提言
現在の市場は、高度な専門知識と豊富な資金力を持つプロの投資家が競い合う領域です。価格上昇が外部要因に大きく依存しているため、金融政策や為替の変動によって、市場はいつでも反転するリスクを抱えています。安易なキャピタルゲイン狙いの参入は、大きな損失を招く可能性が極めて高いことを認識すべきです。参入を検討する場合は、徹底したリスク分析と、最悪の事態にも耐えうる強固な財務基盤が不可欠です。
実需層（マイホーム購入検討者）への提言
現在の市場環境は、マイホーム購入を検討する実需層にとって極めて厳しい状況です。以下に、立場に応じた提言を示します。
- これから購入を検討する方へ： 平均年収の18倍にも達する物件を、50年という超長期ローンを組んで購入することは、人生設計そのものを揺るがしかねない重大なリスクです。現在の過熱した市場に参加することは、プロの投資家が主導する危険な投資ゲームに、自らの生活の質を犠牲にして参加するに等しい行為であり、「高値掴み」となる可能性が非常に高いと言えます。冷静に市場から距離を置く勇気が求められます。
- 既に都心に物件を所有している方へ： 元谷氏が提示する もう一つの選択肢を、合理的かつ戦略的な行動として提案します。それは、「現在の高値で物件を売却し、より生活コストが低く、質の高い暮らしが可能な地方都市へ移住する」という選択です。これにより、帳簿上の含み益を現実の資産として確定させることができます。 これは単なる金融的な戦略にとどまりません。通勤地獄のストレス、月や星も見えない自然との隔絶、そして見えない生活コストから解放され、より豊かで人間らしい生活を手に入れるための積極的なライフシフトでもあります。現在の異常な市場は、自身の資産と生活の質を守り、向上させるための好機と捉えることもできるでしょう。
東京の不動産市場の現状
1. 驚異的な価格高騰の現状とスピード
東京の不動産市場は、短期間で極めて高い水準に達しており、その価格上昇のスピードは異常であると認識されています。
- 価格水準: 首都圏の中古マンション平均価格は1億円を超え、特に都心六区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）では、2023年8月の時点で1億7,000万円台に達しています。
- 上昇速度: この都心六区の価格上昇は、わずか2年8ヶ月で1.7倍になるという、インフレを超越した「すごいもの」として捉えられています。
- 新築マンションの負担: 東京都内のファミリー型新築マンション（70平米）を購入するには、東京都民の平均年収の18倍が必要であり、これはバブル期よりもひどい水準だと指摘されています。
2. 価格高騰の主な要因：外国マネーと金融政策
この急速な価格高騰の背景には、国内の実需ではなく、主に世界的な金融環境と日本の金融政策が挙げられています。
- コロナ後の金融緩和: 高騰は、アベノミクス初期の金融緩和に加え、コロナ禍における世界的な金融緩和マネーが日本、特に東京に集まってきた結果であると分析されています。
- 円安の影響: 金融緩和の継続と、それに伴う円安水準によって、日本の不動産は海外の投資家にとって「どうぞウェルカム」な状態になっており、「外マネー」の流入が価格を押し上げています。
- グローバルな需要: 東京は世界最大の都市であり、シンガポールやニューヨークと同様に「都心の不動産は下がらない」という認識のもと、世界中の需要を受け止めています。日本の田舎に詳しくない外国人投資家は、ネームバリュー（ブランド意識）が強い特定のエリア（例：銀座）を購買対象とするため、供給が少ない都心部の価格は上がり続けると見られています。
3. 需要の構造：実需の崩壊と転売・投機の横行
市場の牽引役は、実際に住むための需要（実需）ではなく、利益追求を目的とした投資・投機需要です。
- 売買市場と賃貸市場の乖離: マンションの売買市場（投資需要）は盛り上がっているのに対し、賃貸マーケット（借手の需要＝実需）は盛り上がっておらず、両者の間に大きな乖離が生じていることが、現在の市場の特徴です。
- キャピタルゲイン狙い: 投資家は、物件の賃料収入（インカムゲイン）ではなく、物件を高く売って利益を得るキャピタルゲインを永遠に狙う「チキンレース状態」に入っていると感じられています。
- 異常な転売事例: 有名な高額新築マンションでは、引き渡しと同時にウェブサイトに売り物件が大量に出ており、仕入れ値（例：坪1,300万円台）の約2倍〜3倍（坪2,500万～3,500万円）で売りに出される純粋な転売行為（テンバイヤー）が横行しています。この転売価格で購入した場合、利回りは極端に低くなります。
- 素人の参加: 儲かるという情報に釣られて、不動産に関する知識が乏しい素人が市場に大量に入り込んでいる可能性があり、これはかつてのバブル崩壊時の教訓（素人が手を出すと終わり）を繰り返す危険性があると警告されています。
4. 一般居住者への深刻な影響（家賃高騰と生活圧迫）
不 動産価格の投資による高騰は、実需層の生活コストを直接的に圧迫しています。
- 家賃の急騰: マンション価格が高騰し利回りが低下すると、既存のオーナーは家賃を上げざるを得ません。実際に、家賃が3割アップし、拒否すれば退去を求められるという事例が報告されています。
- 所得とのミスマッチ: このような極端な家賃の値上げは、一般の日本人の収入実態とは完全にミスマッチしており、生活を圧迫し、さらに少子化を加速させる要因にもなり得ます。
- 社会的コスト：「マウンティング」: 東京、特に港区などの高額エリアに住む行為は、しばしば「マウンティングのために生きている」という、自己顕示欲に基づく動機に支えられています。この社会的ステータスを保つために、多くの人が50年ローンといった過度な借金をして、絶対買えないはずの物件を追っている現状が批判されています。
5. 市場の将来性と移住の議論への影響
ソースは、東京の市場が投資マネーの「毛金類の世界」となっており、実需の人が付き合うには「極めて危険」であると強く警告しています。
- バブルのリスク: 現在の状況は平成バブルとは異なる構造（企業の土地購入 vs 個人の区分マンション投機）を持つものの、素人の参入や実態との乖離から、価格上昇が過熱した部分はバブルである可能性が高いと指摘されています。
- 移住の勧め: このような「反社会的なこと」に関わりたくない、あるいは東京での生活が「マウンティング」という非効率な動機に支配されていると考える専門家は、東京を「住む場所」ではなく「エンタメシティ」として捉え、自身は地方都市への移住を選択しています。地方の方が生活物資が豊富で、生活効率やクオリティ・オブ・ライフが高いとされています。
円安の是非の議論
1. 円安がマンション 価格高騰を引き起こす構造
ソースでは、首都圏や都心六区の中古マンション価格が短期間で著しく上昇している（例：都心六区で約2年8ヶ月で1.7倍）という事実を提示し、その主要な背景としてコロナ禍以降の世界的な金融緩和と、それに続く日本の金融政策が生み出した円安水準が指摘されています。
- 外国マネーの流入: 円安が進むと、日本の不動産は海外の投資家にとって相対的に「安売り」されている状態になります。このため、日本の金融緩和と為替の状況が続く限り、「外し始マネー」がウェルカムな状態となり、不動産価格はさらに上昇する可能性があります。
- 需要の主体の変化: この価格上昇は、外国人投資家（外マネー）を含む投資需要によって強く牽引されており、世界中の需要を受け止める東京（特に都心）の特定エリアでは、供給が少ないため価格が上がり続けると考えられています。
2. 円安の是非に関する議論
円安に対する評価は、資産を持つ者と持たざる者、そしてその背景にある経済政策に対する理解度によって、完全に利害が 対立する構図として描かれています。
A. 円安がもたらす深刻なデメリット（一般庶民、実需層）
円安は、特に株や不動産を持たない一般庶民の生活を直撃し、生活コストを上昇させています。
- 生活費の高騰: 日本の食料のほとんどは輸入に依存しており、日本人の生活は海外からの輸入がなければ成り立ちません。この状況で円安がさらに進行することは、生活費が上がっていくだけの結果を招きます。
- 賃貸マーケットとの乖離: 不動産価格（分母）が投資需要によって吹き上がる一方で、賃貸マーケット（分子）は収入実態とミスマッチを起こしており、盛り上がっていません。しかし、オーナーは利回りを維持するために家賃を上げざるを得ず、一気に3割もの家賃値上げを通告されるケースが発生しています。これは借り手（実需層）の生活を圧迫し、さらに少子化を加速させる要因にもなり得ます。
- 国の叩き売り: 円安は、不動産だけでなく、日本の多くの企業が外国に買われてしまう状況（日本を見売りしている状態）を作り出しています。
B. 円安から利益を得る層（投資家、ドル保有者、積極財政論者）
円安は、日本国内の特定の資産家層や海外の投資家層にとっては歓迎すべき状況です。
- 投資家・ドル保有者の利益: 円安を歓迎する人には、日本に投資したい外国の人、ドルで資産を保有している人、そして不動産を持っている人が含まれます。円が下がることは、不動産（特に都心部）の価格が下がらない限り、彼らの資産価値の激増につながります。
- 積極財政との関連: 政治的な文脈において、積極財政（さらに国債を増やし支出を拡大する政策）を支持する人々は、結果的に円安を招くことを容認または歓迎しています。彼らは、円安になることで都合が良い人たち（外国の投資家など）の旗振りをしている側面がある、と指摘されています。
3. 円安議論における実態と矛盾
エコノミストの谷氏は、円安の議論において、多くの人々がその実態を理解していないこと、そして言葉に騙されている現状に警鐘を鳴らしています。
- 購買力平価との 乖離: 本来の購買力平価（モノの価値に基づいた為替レート）で見れば、1ドルは92円程度であるにもかかわらず、現在の150円という水準は、日本が異常な低金利政策を継続しているために発生している異常な事態であると説明されています。
- 矛盾した行動への批判: 自身の生活が円安によって苦しめられているにもかかわらず、積極財政や、日本を安く売る状況を招く政治家に投票する行為は「全くの矛盾」であると厳しく批判されています。一方で、不動産投資をしており、価格上昇を望んでいる人が円安を歓迎するのは、理屈として一貫しているとも述べられています。
総じて、ソースは、マンション価格高騰の懸念は、日本が異常な低金利政策を続けた結果として生じた円安が、海外投資家を呼び込み、実需と乖離した投資マーケットを形成していることの直接的な現れであると論じています。
東京のマンションはなぜ1億円超え？初心者のための「異常な価格高騰」徹底解説
導入：私たちの知らない東京で何が起きているのか？
「東京23区の中古マンションの平均価格が、ついに1億円を突破」 「都心6区（千代田、中央、港、文京、新宿、渋谷）では、平均1億7,000万円超え」
最近、このようなニュースを目にして「何かの間違いでは？」と感じた方も多いのではないでしょうか。実はこれ、紛れもない現実です。この状況は、長年不動産市場を見てきた専門家たちでさえ「むちゃくちゃ」「異常事態」と口を揃えるほど、尋常ではないレベルに達しています。
この記事では、「なぜ東京のマンション価格は、これほどまでに高騰しているのか？」という素朴な疑問に、不動産市場アナリストの視点からお答えします。専門用語をできるだけ避け、3つのキーワードを軸に 、誰が読んでも「なるほど、そういうことか！」とスッキリ理解できるように徹底解説していきます。
1. データで見る「異常事態」：わずか2年半で価格が1.7倍に
現在の価格高騰がどれほど「異常」なのか、まずはそのスピード感を見てみましょう。
- 上昇ペースの異常さ 新型コロナウイルスの流行が始まった2020年以降、わずか2年8ヶ月という短期間で、都心6区の中古マンション価格は1.7倍にまで跳ね上がりました。これは緩やかなインフレなどでは到底説明できない、爆発的な上昇です。
- 中古市場での高騰 驚くべきは、この価格上昇がピカピカの新築マンションだけでなく、「中古」マンションの市場で起きている点です。通常、中古物件の価格は新築に比べて緩やかに動くもの。その常識が、現在の東京では通用しなくなっています。
このデータを見た地域エコノミストのも谷孝介氏は、「インフレを超えたすごいもの」「むちゃくちゃだと思います」と驚きを隠しません。専門家から見ても、これまでの経験則が通用しない未知の領域に突入しているのです。
では、なぜこのような短期間で、これほど異常な価格上昇が起きてしまったのでしょうか？その背景には、大きく分けて3つの要因が複雑に絡み合っています。一つずつ見ていきましょう。
2. 価格高騰のからくり：3つのキーワードで謎を解く
東京のマンション価格を押し上げている要因は一つではありません。「①金融緩和」「②円安」「③海外投資マネー」という3つの力が、強力なエンジンとなって価格を押し上げています。この構図は、不動産のプロと地域経済の専門家が、異なる角度から分析しても同じ結論に至る、強力な現実です。
2.1. 要因①：金融緩和（市場にあふれる「お金」）
金融緩和とは、一言でいえば「世の中に出回るお金の量を増やす政策」のことです。これが、今回の価格高騰の最初の引き金となりました。
不動産アナリストの牧野智弘氏は、この「お金あまり」現象には2つの段階があったと分析します。
- 第1段階（アベノミクス以降）: 2013年からの大規模金融緩和で、日本の市場にお金が出回り始めました。
- 第2段階（コロナ禍以降）: 新型コロナ対策で、日本だけでなく世界中の中央銀行がお金の量を増やしました。しかしその後、欧米がインフレを抑えるために金利を上げる中、日本だけが低金利を継続。その結果、行き場を失った世界中の投資マネーが、金利の低い日本に「有利な投資先」として流れ込んできたのです。
では、なぜその有り余るお金が「マンション」に集中したのでしょうか？ 牧野氏によれば、かつての平成バブルではお金を手にした企業が次々と「土地」を買い漁りました。しかし今回は、主役が個人の投資家や不動産ファンドに変わりました。彼らにとって、土地そのものよりも「貸しやすく、売りやすい」区分所有マンションの方が、はるかに扱いやすい投資対象だったのです。
たとえるなら… 蛇口を全開にして巨大なプールに水を注いだら、一番低い場所（＝個人でも投資しやすいマンション市場）に、ものすごい勢いで水が流れ込んで一気に水位が上がった、というイメージです。
2.2. 要因②：円安（海外から見た「激安の日本」）
円安とは、「外国のお金（例：ドル）に対して、円の価値が下がること」です。これが、海外の投資家にとって、東京の不動産を非常に魅力的に見せています。
海外の買い物客の視点に立って考えてみましょう。
- 1ドル＝100円の時： 100万ドルの資金を持っている投資家は、日本円で1億円の物件が買えます。
- 1ドル＝150円の 時（円安）： 同じ100万ドルの資金で、なんと1億5,000万円の物件が買えるようになります。
つまり、外国人投資家から見れば、日本の不動産は「超円安スーパーバーゲンセール」状態。本来なら手が出なかった高額な物件も、いとも簡単に買えてしまうのです。
も谷氏は、「本来の実力（購買力平価）では1ドル92円のはずなのに、現状は150円になっている」と指摘します。これは、日本の資産がいかに海外から見て割安になっているかを示す、衝撃的な事実です。
2.3. 要因③：海外投資マネー（「安全な資産」東京への集中）
上記の「金融緩和」と「円安」という2つの追い風を受け、海外の投資家たちが東京の不動産を爆買いしています。では、なぜ世界中の投資家が特に「東京」を選ぶのでしょうか？その理由は3つあります。
- 世界最大級の都市 東京は、世界的に見ても圧倒的な規模を誇るメガシティであり、その知名度とブランド力は絶大です。
- 治安の良さ 他の国際的な大都市と比較して、東京の治安の良さは群を抜いています。これは、資産を安全に保有したい投資家にとって非常に重要なポイントです。
- 供給の少なさ 世界中から集まる旺盛な需要に対して、都心で売りに出される優良物件の数は限られてい ます。この「希少価値」が、さらなる価格上昇への期待を高めています。
この点について、も谷氏は「ニューヨークやシンガポールで起きているのと同じこと」だと指摘し、「（東京が）世界中の需要を受け止めている」と分析します。もはや東京の不動産は、日本人が住むためだけのものではなく、世界中の富裕層が資産を投じる国際的な金融商品となっているのです。
お金が溢れ、円安で割安になった日本の不動産に、海外から投資家が殺到している…。この構図を聞いて、「これって、昔聞いたバブルと同じじゃないの？」と感じた方もいるかもしれません。次に、その疑問に迫ります。
3. これはバブルなのか？専門家が見る「危うい兆候」
専門家は、バブルを「資産の価格が、その本来の価値（実体）から大きくかけ離れて高騰する状態」と定義します。現在の東京のマンション市場は、この定義に当てはまるのでしょうか？
まず、30年ほど前の「平成バブル」との違いを見てみましょう。
| 比較項目 | 平成バブル | 現在の状況 |
|---|---|---|
| 主な買い手 | 企業（土地） | 個人の投資家、不動産ファンド（マンション） |
| 購入目的 | 土地の保有そのもの（担保価値） | 賃貸収入（インカムゲイン）や転 売利益（キャピタルゲイン） |
このように買い手や目的は異なりますが、専門家が「バブルの兆候ではないか」と警鐘を鳴らす最も大きな理由は、「実体経済との乖離（かいり）」です。具体的には、2つの異常な現象が起きています。
- 購入価格と家賃のミスマッチ マンションの販売価格はロケットのように急騰していますが、そこに住む人が実際に支払う家賃は、それほど上がっていません。なぜなら、私たちの給料（収入）が価格と同じペースで増えているわけではないからです。この価格と家賃の乖離が、都民の平均年収の18倍という異常な水準に達したマンション価格の「実態」です。つまり、投資家は将来の値上がりを期待して高値で買いますが、その物件に住めるだけの給与を、東京で働く人々の多くは得ていないのです。
- 異常な転売（テンバイ）現象 牧野智弘氏が指摘するのは、驚くべき実態です。都心のある新築マンションでは、完成して買主に引き渡された瞬間に、購入価格の2倍近い価格で大量の売り物件がネットに登場しました。これは、そこに住むためではなく、純粋に値上がり益だけを狙った「完全な転売目的」の取引です。このような取引が横行している状態は、もはや実需に基づいた市場ではなく、価格が上がり続けることだけを期待した、危険な「チキンレース」の様相を呈しています。
このように、現在のマンション価格は、実際に住む人々の経済感覚から大きくかけ離れた、まるでマネーゲームのような様相を呈しています。では、この状況は私たち一般市民にどのような影響を与えるので しょうか？
4. 私たちへの影響：「住むための家」が買えない現実
この異常な価格高騰は、不動産投資とは無縁の、ごく普通に「家を買って住みたい」と考えている人々に深刻な影響を与えています。
牧野氏が示すデータによれば、現在、東京都民がファミリー向けのマンション（70㎡）を買うためには、平均年収の18倍もの金額が必要になります。これは平成バブル期を上回る水準であり、普通の働き手にとっては「絶対に買えない」と言っても過言ではありません。
この状況は、もはや東京の住宅市場が、地域で働く人々の給与水準ではなく、世界の投資マネーの論理で動いていることを示しています。「50年ローン」といった金融商品が登場しているのは、その歪みの象徴です。個人の収入だけでは成り立たない市場を、金融の力で無理やり支えている構図と言えるでしょう。
専門家は、現在の状況を「猛獣（プロの投資家）が闊歩する檻」に例えます。これは、住むための家探しが危険だという意味ではありません。プロたちが巨額の資金を動かして利益を狙う「投資マーケット」と化した東京の不動産市場に、儲け話を聞きつけた個人のアマチュア投資家（小鳥）が安易に参加するのは、極めて危険なことだと警鐘を鳴らしてい るのです。
結論：東京のマンションは「住む場所」から「投資商品」へ
ここまで見てきたように、現在の東京のマンション価格高騰は、
- 市場にあふれるマネー（金融緩和）
- 記録的な円安
- 海外からの旺盛な投資需要
という3つの要因が奇跡的に重なって生まれた、実需とはかけ離れた「投資マーケット」の現象です。プロの投資家たちがお金を増やすためのゲームが繰り広げられる中で、価格だけが実体経済を置き去りにして上昇を続け、その結果として、普通の働き手には手が届かない「住むための家が買えない」現実が生まれているのです。
この状況は、東京という街が、多くの人々が生活を営む「住むための場所」から、一部の投資家が利益を最大化するための「金融商品」へと、その姿を大きく変えつつあることを示唆しています。
私たちは、この「異常な時代」において、どこに住み、どのように資産を形成し、そして暮らしていくべきなのでしょうか。この問いは、今を生きる私たち一人ひとりに突きつけられています。
情報源
動画(1:00:21)
【東京vs地方】中古マンション1億8000万円時代／東京はもう“住む場所じゃない”／東京住みはマウント取りたいだけ？／爆騰する東京マンションは実需崩壊？／東京で家賃3割アップの現実【東京vs地方①】
https://www.youtube.com/watch?v=Rx48GaNfXfo
115,700 回視聴 2025/10/16 #牧野知弘 #楽待 #マンション
https://www.youtube.com/watch?v=Rx48GaNfXfo
(2025-10-24)