牧野知弘 + 藻谷浩介 : 東京圏の空き家とマンション崩壊リスク
前置き
ナミの不動産専門家とは一味違う主張。前編部分を AI で整理した。前編が
牧野知弘 + 藻谷浩介 : 東京対地方: 住宅論と投資の帰路
に相当。
なお、Google AI は
- 藻谷浩介 を 谷孝介 と
- 牧野知弘 を 牧野智 と
文字起こししている。
要旨
東京圏の空き家とマンション崩壊リスク
この動画の書き起こしでは、主に日本の空き家問題、特に都市部のマンションの老朽化と管理崩壊のリスクについて議論されています。
地域エコノミストと不動産専門家が、地方の空き家問題よりも、東京をはじめとする大都市圏の集合住宅における空き室の増加が、将来的に深刻な社会問題を引き起こすと指摘しています。
相続や所有者不明化による管理費・修繕積立金の滞納がスラム化を招く可能性や、2040年に向けて激変する住宅市場の需給バランスについても触れられています。また、年代別の不動産戦略として、若者には投資リテラシーの向上を、中年層には資産の活用と人生設計の見直しを推奨しています。
目次
- 前置き
- 要旨
- 日本の空き家問題：地方の一戸建てから都市のマンションへシフトする危機
- 戦略的提言：不動産投資家・所有者が知るべき「都市型空き家問題」のリスクと回避戦略
- 空き家問題の現状と誤解
- 老朽化マンションの空き家リスク
- 2040年に向けた 住宅市場の変化
- 年代別戦略と生き方
- 情報源
日本の空き家問題：地方の一戸建てから都市のマンションへシフトする危機
エグゼクティブサマリー
本ブリーフィングは、日本の空き家問題に関する議論を統合し、その本質的な課題と将来の展望を提示するものである。中心的な論点は、一般的に想起される地方の朽ち果てた一戸建てではなく、東京をはじめとする大都市圏の「マンション」こそが、より深刻かつ構造的な問題を抱えているという点にある。
空き家問題の議論は、「率」ではなく解体コストに直結する「数」で捉えるべきであり、その観点では日本の空き家の10軒に1軒にあたる89万戸が東京に集中している。さらに、その約7割がマンションであり、この集合住宅特有の課題が問題を複雑化させている。区分所有という構造は個別の解体を不可能にし、所有者の高齢化や相続問題に起因する所有者不明住戸の増加は、管理費・修繕積立金の滞納を招く。これは管理組合の機能不全、ひいては建物のスラム化という深刻な事態に直結する。
2030年以降、住宅所有者の多くが亡くなる「大相続時代」が到来し、市場に物件が溢れることで需給バランスが崩壊するという未来が予測される。この市場の構造変化は、特に都心周辺部で顕著になると見られている。
こうした状況下で個人が取るべき戦略として、不動産投資における金融リテラシーの向上、流動性の低さといったリスクの正確な認識、そして年代に応じた 柔軟な資産戦略が提言されている。特に、資産（ストック）に縛られるのではなく、継続的に収入を得る能力（フロー）を重視し、より自由な生き方を模索することの重要性が強調されている。
1. 空き家問題に関する蔓延する誤解
日本の空き家問題は、メディアの報道や一般的なイメージによって、その本質が見過ごされがちである。専門家は、問題の所在と規模を正確に認識することが対策の第一歩だと指摘する。
「率」ではなく「数」で見るべき空き家の実態
地域エコノミストの谷浩介氏は、空き家問題を「率」で議論することの危険性を指摘している。問題の本質は、最終的に誰かが解体費用を負担しなければならないという点にあり、その総コストは「率」ではなく絶対的な「数」に比例するためである。
| 比較項目 | 東京都 | 徳島県 | 論点 |
|---|---|---|---|
| 空き家率 (二次的住宅除く) | 11% | 21% | 率だけ見ると徳島が深刻に見える。 |
| 空き家数 | 89万戸 | 数万戸 | 数で見ると東京の問題規模が圧倒的に大きい。 |
- 日本の空き家の10軒に1軒は東京都内に存在する。
- 首都圏（1都3県）には日本の空き家の4軒に1軒、三大都市圏（東京・大阪・愛知）には日本の空き家の半分以上が集中している。
このデータは、空き家が地方の過疎地だけの問題ではなく、むしろ大都市圏における深刻な課題であることを示唆している。
メディアが作り出すイメージと現実の乖離
メディアは、傾いて窓が割れているような地方の一戸建ての空き家を「絵になる」ため頻繁に取り上げる。これにより、多くの人が「空き家問題＝地方の一戸建ての問題」という誤った認識を抱いている。
しかし、オラガ総研の牧野知弘氏は、地方の山間部にある一戸建ては、朽ちて山に還るだけで社会的な影響は限定的である一方、都市部のマンションの空き家こそが、放置すれば甚大な問題を引き起こすと警鐘を鳴らす。
- 東京の空き家の約7割（約60万戸）はマンションである。
- これは日本の空き家総数の約7〜8%に相当し、単一のカテゴリーとして最大級の問題となっている。
2. 都市部におけるマンション空き家問題の深刻性
マンションの空き家問題は、一戸建てとは異なる構造的な課題を内包しており、その解決を著しく困難にしている。
区分所有がもたらす構造的課題
マンションは区分所有法に基づき、複数の所有者が一つの建物を共有している。この構造が、空き家問題において以下の課題を生み出す。
- 解体の困難さ: 居住者がいる限り、一部の空き住戸だけを取り壊すことは物理的に不可能で ある。
- 所有者不明問題:
- 首都圏では高齢単独世帯が過去20年で3倍以上に増加。現在、マンション所有者の約半数が50代以上となっている。
- 所有者が施設に入居したり、亡くなったりすることで空き家が発生する。
- 相続が発生しても、資産価値の低いマンションの場合、相続人が登記手続きをせず放置したり、相続人自体が存在しなかったりするケースが増加している。
- 外部からの不可視性: 一戸建てと異なり、マンションは外から見ただけではどの部屋が空き家なのか判別が困難である。
管理崩壊からスラム化への道筋
マンションの空き家は、管理組合の機能不全を通じて建物全体の価値を毀損し、最終的にはスラム化に至る負の連鎖を引き起こす。
- 滞納の発生: 所有者不明の住戸から、管理費や修繕積立金の納入が途絶える。
- 財政悪化: 滞納住戸が増えるほど管理組合の財政は悪化し、予定されていた大規模修繕などが実施できなくなる。
- 資産価値の低下: 管理が行き届かず、清掃もされなくなると、マンションの資産価値は低下する。流動性も失われ、買い手がつかなくなる。
- 住民の「売り抜け」: 状況の悪化に気づいた他の住民が、資産価値がゼロになる前にと、先を争って物件を売却し始め、「ババ抜き」状態となる。
- スラム化: 維持管理が放棄されたマンションは、最終的にスラム化する。
国の「空き家特措法」は、自治体が空き家に立ち入ったり、最終的に行政代執行で解体したりする権限を定めているが、これは主に一戸建てを想定したものであり、区分所有のマンション問題にはほとんど対応できていないのが現状である。
タワーマンションに潜む特有のリスク
特にタワーマンションは、高層・大規模であるがゆえに、より深刻なリスクを抱えていると谷氏は指摘する。
- 高額な維持・修繕コスト: 管理費や修繕積立金が高額になりがちで、修繕自体も技術的に難しく費用がかさむ。
- 多様な所有者と合意形成の困難:
- 所有者には外国人や投資目的の法人が多く、連絡が取れないケースも多い。
- 高額なローンを組んで余裕のない居住者も多く、追加の修繕費負担などに関する合意形成が極めて困難になる可能性がある。
- 莫大な解体費用: 将来、建物の寿命が来た際の解体費用は莫大になるが、その費用は積み立てられていない場合がほとんどである。
シンガポールでは、土地を国などが所有する「定期借地権」が一般的であり、一定期間が経過すれば保証金を支払って住民を退去させ、国や開発者が主体となって建て替えを進めるため、タワーマンションのスラム化が起きにくい構造となっている。
3. 2040年に向けた住宅市場の激変予測
専門家は、2030年以降、日本の住宅市場、特に東京の不動産マーケットが人口動態を背景に激変すると予測している。
2030年以降に訪れる「大相続時代」と供給過剰
2030年以降、現在の住宅所有者（特に団塊ジュニア世代の親世代 ）が後期高齢者となり、次々と亡くなっていく。これにより、大量の相続物件が市場に供給されることになる。
- 対象エリア: 世田谷区、練馬区、板橋区など、現在一戸建てが多い都心周辺部でこの現象が顕著になると予測される。
- 需給バランスの崩壊: 一方で、住宅の主な購入層である若年人口は減少し続けているため、供給が需要を大幅に上回り、需給バランスが確実に崩れる。
- 価値観の変化: 現在「高級住宅地」とされているエリアのイメージや資産価値も、この需給バランスの変化によって大きく変わる可能性がある。
谷氏は、この現象は地方の過疎地で既に起きていることの「東京版」であり、一戸建ての次にマンションオーナーの大量死が続くことで、問題はさらに深刻化すると見ている。
崩壊する相続サイクルと「家余り」の到来
かつては、子供が家を必要とする30代頃に親から家を相続するというサイクルが存在した。しかし、親が80歳以上まで長生きし、子が相続する頃には既に50〜60代になっている現在、このサイクルは完全に崩壊している。
その結果、相続した家は身内が住むのではなく、第三者に売却・賃貸されることになる。少子化と相まって、将来的には圧倒的な「家余り」の時代が到来すると予測される。
- 若者の住宅事情: Z世代やアルファ世代が成人する頃には、親や祖父母から家を相続するのが当たり前となり、「住宅ローンとは何か」という時代が来る可能性も指摘されている。
- 資産の集中: 少子化により、一人当たりの相続財産は増加する傾向にあり、富裕層の2世・3世だけでなく、多くの若者が親世代からの資産移転 の恩恵を受ける可能性がある。
4. 個人が取るべき住まいと資産の戦略
激変が予測される市場において、個人は年代やライフプランに応じた戦略的な思考が求められる。
年代別の投資・住居戦略（牧野氏の提言）
| 年代 | 戦略の方向性 | 具体的なアドバイス |
|---|---|---|
| 20代・30代 | 投資リテラシーの向上 | ・「みんながやっているから」という理由で投資しない。 ・不動産は金融マーケットと完全に連動しているため、金融知識を深める。 ・不動産は株などと比べて流動性が低く、「売りたい時に売れない」リスクを理解する。 |
| 40代・50代 | 資産の流動化と人生後半戦への準備 | ・今から不動産で大きく儲けようと考えない。 ・所有マンションに含み益が出ているなら、売却して利益を確定させることを検討する。 ・得た資金を、趣味や地方移住など、人生後半戦を豊かにするための「軍資金」にする。 |
| 60代以降 | 束縛からの解放と自由な生き方の実践 | ・一つの拠点に縛られず、2拠点・多拠点居住など、自由なライフスタイルを模索する。 ・組織から離れ、自分がどこで何をして楽しむのかを軸に生き方を設計する。 |
「ストック」から「フロー」への転換（谷氏の提言）
谷氏は、不動産などの資産 （ストック）を保有・運用する生き方だけでなく、年齢に関わらず継続的に収入を得る能力（フロー）を身につけることの重要性を説く。
- フローで生きる: 講演収入や農業、地域の仕事など、70代、80代になっても細々と稼ぎ続けられる能力を持つ方が、精神的な安定につながる。
- マウンティングからの脱却: 他人と比較し優位に立とうとする「マウンティング」のために、過大なリスクを取ってタワーマンションなどを購入する生き方からの脱却を推奨。投資のストレスやコストを払うよりも、自分らしく楽しい人生を送ることを優先すべきだと主張する。
投資における心構え
両氏に共通する見解として、成功する投資には本質的なアプローチが必要である点が挙げられる。
- 自分の頭で考える: 他人の意見や流行に流されず、世界の動きや金融の動向に敏感になることが不可欠。
- 現地・現物を見る: データや言葉になった情報は既に遅れている。現地に足を運び、自分の目で見て「このエリアは大丈夫か」「この物件はどうか」を感じ取る能力を養うことが重要。
- 投資は勉強である: 投資で勝つためには、膨大な勉強と集中的な思考が求められる。そのプロセス自体が自己の成長につながるという側面もある。
戦略的提言：不動産投資家・所有者が知るべき「都市型空き家問題」のリスクと回避戦略
序論：見過ごされてきた都市の時限爆弾
多くの人が「空き家問題」と聞くと、地方の過疎地に建つ、窓が割れ、草木に覆われた一戸建てを想像する。メディアが繰り返し映し出すこの象徴的なイメージは、しかし、問題の深刻な本質から我々の目を逸らさせる、危険な誤解を生み出している。
本提言書の目的は、その誤解を正し、議論の焦点を真のリスクが潜む場所へと転換することにある。専門家の分析が示す通り、日本の空き家問 題の震源地は地方ではない。東京に代表される大都市圏、とりわけ無数の人々が暮らす「マンション」にこそ、静かに進行する時限爆弾が隠されているのだ。
本提言は、不動産投資家および所有者の皆様に対し、この見過ごされがちなリスクの構造を深く理解し、人口減少と高齢化という不可逆的な潮流の中で自らの資産を確実に防衛するための、具体的かつ実践的な戦略的指針を提供する。
1. 空き家問題の真実：なぜ「率」ではなく「数」が重要なのか
空き家問題のリスクを正しく評価し、有効な戦略を立案するためには、まず問題を測る「物差し」そのものを見直さなければならない。すべてのリスク評価と戦略立案は、この正しい認識から始まる。メディアで頻繁に報道される「空き家率」という指標こそが、問題の本質を見誤らせる最大の要因である。
地域エコノミストの谷孝介氏の分析は、この点を明確に示している。例えば、空き家率が約21%の徳島県と、約11%の東京都を比較した場合、一見すると徳島県の方が深刻な問題を抱えているように見える。しかし、これは致命的な錯覚だ。問題の深刻度を決定するのは「率」の高さではなく、対策を講じなければならない物件の「絶対数」である。
以下のデータは、日本の空き家問題が本質的に「都市問題」であることを雄弁に物語っている。
- 日本の空き家の10軒に1軒は、東京都に集中している（約89万戸）。
- 東京に存在する空き家の約7割は、マンション（共同住宅）である。
- 首都圏（1都3県）だけで、日本の空き家全体の4分の1を占めている。
- 3大都市圏（東京・大阪・愛知）を合計すると、その割合は半分以上に達する。
我々が対峙すべき真の問題とは、メディアが映し出す「地方の崩れかけた一戸建て」ではなく、東京をはじめとする都市部に存在する約60万戸ものマンションの空室なのである。これらの物件は、個別の資産価値を脅かすだけでなく、建物全体、ひいては地域社会全体を蝕む構造的なリスクを内包している。
この「数」の視点を持つことこそが、次章で詳述する、マンション特有の管理崩壊という負のスパイラルを理解するための絶対的な第一歩となる。
2. 管理崩壊への道筋：マンションを「スラム化」させる負のスパイラル
本セクションでは、資産価値の根幹を揺るがす「管理崩壊」のメカニズムを解剖する。これは単なる建物の老朽化ではない。所有者の資産を不可逆的に毀損する構造的プロセスであり、その理解はあらゆる防御戦略の前提と なる。
不動産コンサルタントの牧野智氏の解説に基づけば、マンションの管理不全が進行し、最終的に「スラム化」に至るメカニズムは、以下の負のスパイラルとして描くことができる。
- 第一段階：単独高齢世帯と所有者不明問題
- 背景： マンション所有者の約半数が50代以上となり、首都圏では高齢単独世帯が過去20年で3倍以上に急増している。
- 発生点： 所有者が施設へ転居したり、室内で亡くなったりすることで、部屋が空室となる。
- 第二段階：管理費・修繕積立金の滞納発生
- プロセス： 所有者の死後、相続人が現れない、あるいは資産価値の低い物件の相続を放棄するといった事態が発生する。これにより、管理組合の生命線である管理費や修繕積立金の支払いが、ある日突然停止する。
- 第三段階：管理組合の機能不全
- 影響： 滞納戸数が増えるにつれて管理組合は資金不足に陥る。これにより、計画されていた大規模修繕は遅延、あるいは中止を余儀なくされ、建物の物理的な劣化が加速する。
- 第四段階：「ババ抜き」の開始とスラム化
- 住民の行動： 状況の悪化を察知した健全な区分所有者たちは、自らの資産価値が完全に失われる前に物件を売却し、そのマンションから脱出し始める。専門家が「ババ抜き」と表現する現象の始まりである。
- 結末： 健全な住民が流出し、空室が増加し、管理レベルがさらに低下するという悪循環が生まれる。最終的には清掃も行き届かない「スラム化」したマンションへと変貌する。最後まで残った所有者には、滋賀県の事例のように、一戸 あたり数百万円、場合によっては1,700万円にも上る解体費用の請求書が突きつけられるという現実が待っている。
この負のスパイラルは、区分所有者一人の努力では決して断ち切ることができない、極めて根深い構造的な問題である。個人の意思を超えて資産価値が侵食されていくこのリスクは、次に解説する法制度の限界や市場全体の未来予測と結びつくことで、さらにその深刻さを増していく。
3. 構造的リスクと市場の未来予測
個々のマンションが抱える管理崩壊のリスクに加え、より広範な法的・人口動態的な変化が、日本の不動産市場、特に都市部における常識を根底から覆そうとしている。投資家・所有者は、ミクロな視点とマクロな視点の両方から、迫り来る構造変化を直視しなければならない。
3.1. 法制度の限界：なぜ「空き家特措法」はマンションを救えないのか
国も空き家問題に対して対策を講じており、「空き家対策特別措置法」 がその代表例だ。この法律は、自治体が危険な空き家の敷地に立ち入り、所有者に改善を指導・勧告し、最終的には行政代執行によって建物を解体する権限を与えるものである。
しかし、専門家が指摘するように、この法律は主に地方の一戸建てを想定して設計されている。現行法は、都市型マンションの空き家問題に対して、構造的に無力である。
- 解体の非現実性： マンションは区分所有の集合体だ。問題となっている一室だけを物理的に取り壊すことは、構造上不可能である。
- 所有者特定の困難さ： 一戸建てと異なり、マンションのどの部屋が空室かを外部から正確に特定することは極めて困難だ。相続人が不明な「所有者不明住戸」が多数存在するため、そもそも誰に指導・勧告すればよいのかさえ分からないケースが頻発する。
3.2. タワーマンションという「ニューマウンテンビレッジ」の脅威
特に深刻なリスクを抱えているのが、現代都市の象徴ともいえるタワーマンションだ。谷氏は、これを「ニューマウンテンビレッジ（新しい山奥の村）」と呼び、警鐘を鳴らす。この比喩の本質は、過疎地の集落がたとえ周囲が寂れても一軒だけで生き残れるのに対し、タワーマンションはエレベーター等のイ ンフラを共有する「運命共同体」であり、全体が劣化すれば共倒れになるという点にある。
タワーマンション特有のリスク要因は以下の通りだ。
- 高額な維持・修繕コスト： 管理費や修繕積立金が高額であり、高性能エレベーター等の特殊インフラの更新には莫大な費用がかかる。将来の積立金不足リスクは極めて高い。
- 複雑な権利関係： 素性の分かりにくい海外投資家やコミュニティ意識の薄い所有者が多く、大規模修繕や建て替えといった重要事項の合意形成は困難を極める。
- 天文学的な解体費用： 建物の寿命が尽きた際の解体費用を誰がどう負担するのか、全く見通しが立っていない。これは将来の所有者に重くのしかかる時限爆弾である。
この問題の深刻さは、シンガポールとの比較で一層明確になる。シンガポールのタワーマンションは、土地が「定期借地」であるため、契約期間満了時に建物を解体し、所有者は保証金を得て立ち退くという出口が制度として保証されている。一方、日本の「区分所有」制度には、この決定的な終活メカニズムが存在しない。 perpetual ownership（永久所有）という聞こえの良い言葉の裏で、解決不能な解体問題が先送りされ続けているのだ。
3.3. 2030年以降の人口動態ショック
専門家が一致して指摘するのは、2030年以降に日本の不動産市場、特にこれまで盤石とされてきた東京でさえも、需給バランスが劇的に変化するという未来予測だ。
この地殻変動を引き起こすのは、二つの不可逆的な要因である。
- 供給の急増： 現在、都内の一戸建てやマンションを所有している中心世代（団塊ジュニアなど）が後期高齢者となり、亡くなり始める。これにより、相続による「売り物件」が市場に大量放出される。この背景には、親が亡くなる年齢が上がり、相続する子供世代（50〜60代）は既にマイホームを所有しているため、相続物件が不要になるという「相続サイクルの崩壊」がある。
- 需要の減少： 同時に、住宅の主な購入層である若い世代の人口は、絶対的に減少し続けている。
この深刻な需給ギャップは、「家余り」の時代を本格化させる。「東京だから大丈夫」という神話に支えられてきた不動産価値でさえも、立地や管理状態によって厳しく選別され、大きく変動する可能性をはらんでいるのだ。
これらの構造的リスクを踏まえ、私たち投資家・所有者は、もはや座して待つことは許されない。次章では、今すぐ取るべき具体的な行動を提言する。
4. 投資家・所有者のための戦略的提言
これまで見てきた未来予測とリスク分析は、決して悲観論を煽るためではない。変化の本質を理解し、先手を打って行動することで、リスクを回避し、むし ろ新たな好機を掴むことが可能である。ここでは、皆様がご自身の状況に合わせて実践できる、具体的かつ防御的な行動計画を提示する。
4.1. 提言①：既存マンション所有者 - 「出口戦略」の検討
牧野氏は、現状を「わけのわからない外国人が買ってくれる素晴らしいハッピーな時代」と痛烈な皮肉を込めて評する。これは、論理的な市場ではなく、一時的な熱狂によって価格が吊り上がっている危険な状況を示唆しており、裏を返せば、冷静な所有者にとってはまたとない売却の好機となり得るのだ。
今すぐ実行すべきこと： 所有するマンションの「健康診断」を実施してください。管理組合の総会議事録、長期修繕計画の進捗、修繕積立金の残高と滞納状況、そして住民の高齢化率などを客観的に評価することが不可欠です。
戦略的選択肢： これらの指標から将来的なリスクが高いと判断した場合、躊躇なく「積極的な出口戦略」を実行してください。市場が活況なうちに売却して含み益を確定させ、その資金を住宅ローンから解放された豊かな人生後半の「軍資金」と位置づけるのです。
4.2. 提言②：新規購入・投資検討者 - 「徹 底的なデューデリジェンス」と「流動性」の重視
谷氏は、区分所有物件の購入を「わけのわからない他人様との共有」と、その本質を突く言葉で表現した。この言葉の重みを理解せず、安易な購入に走るべきではない。
行動規範： これからの物件評価において、駅からの距離や内装の美しさ以上に、管理組合の健全性こそが最も重要な判断基準です。総会の議事録、長期修繕計画書、滞納金の発生状況などを徹底的に調査する「デューデリジェンス（適正評価手続き）」は、もはや投資の前提条件です。
心構え： 不動産は、株式などと比べて「逃げ足が遅い」、すなわち流動性が極めて低い投資対象であることを再認識してください。金融リテラシーを高め、金利動向を含む世界経済の動きを常に監視し、変化の兆候をいち早く察知する努力が、これまで以上に求められます。
4.3. 提言③：長期的視点 - 「所有」から「活用」へのパラダイムシフト
「ストック（資産）で生きるよりフロー（収入）で生きる能力」の重要性を、谷氏は強調する。これは、不動産という単一の資産に依存するリスクを避け、多様な収入源を確保する生き方への転換を示唆している。
新たなライフプランの提案： 「所有」に固執する時代は終わりを告げつつある。牧野氏が提 案するように、二拠点居住や多拠点居住など、より自由で柔軟なライフスタイルを追求することは、特に60代以降の人生を豊かにする選択肢となり得る。不動産との関わり方を、資産形成の手段としてだけでなく、人生の豊かさを実現するためのツールとして捉え直す視点が重要だ。
結論：未来を生き抜くための新たな不動産リテラシー
本提言書で明らかにしてきたように、日本の「空き家問題」の本質は、メディアが描く地方の風景ではなく、我々自身の足元、すなわち都市部のマンションに深く根差している。その背景には、管理組合の機能不全というミクロな問題と、人口動態の変化というマクロな構造問題が複雑に絡み合っているのだ。
過去の成功体験と不動産神話は、もはや何の慰めにもならない。これからの時代に求められるのは、自らの意思で情報を収集・分析し、潜在的なリスクを冷静に評価し、そして主体的に戦略を立てて実行する「新たな不動産リテラシー」である。
本提言で示したリスク構造を直視し、自らの資産と未来を守るための「新たな不動産リテラシー」を今すぐ身につけ、行動を開始してください。躊躇している時間はない。
空き家問題の現状と誤解
I. 空き家問題に関する一般的な誤解（誤解）
ソースの識者たちは、空き家問題について多くの「安直な誤解」が蔓延していると指摘しています。
1. 地方の問題であり、割合（率）が重要であるという誤解
多くの人が空き家問題を語る際に、「空き家率が何パーセント」といった数字に注目し、特に空き家率の高い地方（例：徳島21%、山梨など）が深刻だと捉えがちです。しかし、ソースは割合ではなく絶対的な「件数」に注目すべきだと強調しています。
- 件数の現実: 2012年と2023年時点で東京都の空き家率が11%である一方、徳島は21%ですが、東京都内には日本の空き家の10軒に1軒（合計約89万件）が存在します。徳島県には数万件しかありません。
- 費用の問題: 空き家を壊すには、率が高いかどうかではなく、数が多いほどお金がかかるため、件数の多い大都市圏のほうが費用面でより大きな問題となります。
2. 地方の裏ぶれた戸建てが中心であるという誤解
多くの人々が「空き家」と聞いて想像するのは、メディアがよく映すような、窓が割れて傾きかけた地方の裏ぶれた一戸建てのイメージです。
- 地方の空き家の実態: 確かに山の中に立つ家も空き家ですが、それらは基本的に「山になるだけ」で、都会の空き家ほど周囲に深刻な問題を引き起こさないと論じられています。
- 東京の空き家の実態: 誤解とは異なり、東京の空き家の約3分の2、すなわち7割程度がマンション（集合住宅）です。これは東京に約60万戸のマンションの空きがあることを意味します。
3. 地方の対策が都市部の問題に対応しているという誤解
国が制定・改正してきた空き家対策特別措置法（空き家特措法）は、地方の深刻な空き家問題への対策として進められており、特定空き家に対する罰則や自治体による代執行での解体手続きを進めてきました。
- 対応の欠如: しかし、この法律は、マンションの空き家に対する見解や対策を全く含んでいません。マンションは区分所有者がいるため、一戸建てのように簡単に壊すことができないためです。
II. 空き家問題の真の現状と深刻さ
ソースは、特に大都市圏のマンション空き家問題の深刻さを強調しています。日本の空き家の半分以上は三大都市圏（首都圏、大阪、愛知）に集中しており、その多くが集合住宅であるため、これは地方ではなく都会の深刻な問題であるとされています。
1. 都市部マンションのスラム化リスク
マンションの空き家は、地方の一戸建てとは比べ物にならないほど深刻な社会問題を引き起こすリスクがあります。
- 高齢化と滞納の増加: 首都圏では高齢単独世帯（高齢者が一人で住む世帯）がこの20年で3倍以上になり、マンション所有者の半数が50代以上です。高齢者が亡くなったり施設に移ったりして空き家状態になると、相続人が名義変更や登記を行わず、管理費や修繕積立金の滞納が発生します。
- 管理組合の機能不全: 滞納が始まると、管理組合の収入が減り、予定していた大規模修繕ができなくなるマンションが激増しています。
- 流動性の欠如: 滞納した住戸を管理組合が差し押さえて売却しようとしても、流動性のなくなった古いマンションは買い手がつかないケースが増えており、回収が困難になります。
- 住民の逃避とスラム化: 管理費の滞納が蔓延し、管理が行き届かなくなると、清掃もされなくなり、危険を感じた他の住民が次々と逃げ始め、最終的にマンションのスラム化へと至ります。
2. 超高層マンション（タワーマンション）固有のリスク
タワーマンションは、管理費や修繕積立金が高額であり、修繕も複雑で高価になるため、より大きなリスクを抱えています。
- 所有者特定の困難さ: タワーマンションは得体の知れない人が買っているケースや、外国人が購入し、法律上の請求をしようにも所在が不明なケースが多く、リスクを増大させています。
- 修繕費用と解体費用の問題: これらの建物は30～40年経つとボロボロになりますが、誰がどの費用で壊すのかという問題が残ります。最終的に行政が解体する場合、その費用は膨大になり（一戸あたり数百万円、あるいはそれ以上）、残った住民に請求されることになります。
3. 根本的な構造的問題（住まいの選択との関連）
空き家問題、特に都市部のマンションの深刻さは、「住まいの選択」において「区分所有物件」のリスクを示唆しています。
- 他人との共有リスク: マンション購入（区分所有物件）は、生涯最大の買い物でありながら、「わけのわからない他人様との共有」という恐ろしい側面を持ちます。自分が適切に管理費を払っていても、他の区分所有者の滞納や管理崩壊によって、自分の資産を守りきれないという根本的な問題があるのです。
- 人口減少と相続の連鎖: 今後の2030年以降、親世代が所有する郊外の一戸建てや、段階ジュニア世代が所有する都心マンションが大量に相続され、市場に放出されることで、空き家はさらに増加し、需給バランスは確実に崩れると予想されています。これは、人が入ってきている東京でも若い人が減少し続けているため、人口増加で解決できる問題ではないことを示しています。
老朽化マンションの空き家リスク
1. 老朽化マンションの空き家に関する現状認識の転換
ソースはまず、空き家問題が件数ベースで見ると都会、特に東京のマンションの問題であるという事実を強調しています。
- 日本の空き家のうち、約10軒に1軒が東京都内に存在し、その数は約89万件に上ります。
- 東京の空き家の約3分の2以上、すなわち7割程度がマンション（集合住宅）であり、約60万戸のマンションの空き家があることになります。
- 多くの人が空き家と聞いて想像する地方の裏ぶれた戸建ては、老朽化しても「山になるだけ」で周囲に大きな影響を与えませんが、都会のマンションが老朽化して空き家になると「大変なことになる」と指摘されています。
- また、国が推進してきた空き家対策特別措置法（空き家特措法）は、地方の深刻な空き家対策として、特定空き家の解体を進めてきた一方で、マンションの空き家に対する見解や対策を全く含んでいません。
2. 老朽化マンションの空き家が引き起こすリスクのメカニズム
都市部の老朽化マンションの空き家リスクは、その建物の特性（区分所有）と人口動態によって増幅されます。
A. 高齢化による所有者不明化と管理費滞納
- 首都圏では、高齢単独世帯がこの20年で3倍以上に増加しており、マンションに住む高齢者が増えています。現在、マンション所有者の約半数が50代以上です。
- 高齢の所有者が亡くなったり、施設に移ったりして空き家状態になると、相続が発生します。
- この際、相続人が名義変更や登記を行わず、管理組合への届出もしないケースが多発します。特に価値のない老朽化マンションでは、相続人がその物件に「触れたくない」と考える傾向が強まります。
- その結果、マンションの維持に不可欠な管理費や修繕積立金の納入が途絶え、滞納が始まるのです。
B. 管理組合の機能不全とスラム化
滞納の増加は、マンション全体の崩壊へとつながります。
- 管理費が十分に集まらないと、管理組合は予定していた大規模修繕を実施できなくなります。
- 滞納住戸に対し、管理組合は法律に基づいて差し押さえを行い、売却して管理費を回収しようとしますが、問題を起こしているマンションほど流動性がなく、買い手がつかないケースが増えています。
- 回収ができないと、理事長は弁護士費用を出した責任を問われかねないため、理事長も問題に触れたがらなくなります。
- 管理が行き届かなくなり、清掃もされない状態が続くと、「やばい」と感じた他の住民が次々とマンションを「逃げ始める」ことになり、結果としてマンションの「スラム化」へと向かいます。
3. 特に深刻なタワーマンションのリスクと解体費用
老朽化マンションの中でも、タワーマンションはさらに大きなリスクを抱えていると指摘されています。
- タワーマンションは管理費や修繕積立金が高額であり、修理も複雑で高くなります。30〜40年経つとボロ ボロになりますが、誰がどの費用で壊すのかという大きな問題が残ります。
- タワーマンションは、得体の知れない人や、法律上の請求が困難な外国人が購入しているケースが多いため、所有者特定のリスクも増大します。
- 仮に、最終的に行政が解体することになった場合、その費用は膨大になります。滋賀県の事例では、行政が老朽化マンションを解体した際、残った住民に対し、1戸あたり数百万円（場合によっては1,700万円）もの費用が請求される事態が発生しています。
4. 「住まいの選択」への警鐘
これらのリスクは、将来の「住まいの選択」において、区分所有物件（マンション）の根本的な脆弱性を浮き彫りにしています。
- ソースは、マンションの購入を「生涯最大の買い物」でありながら、「わけのわからない他人様との共有」という恐ろしい側面を持つと表現しています。
- 仮に自分が管理費を適切に支払っていても、他の区分所有者の滞納や逃避によって管理組合が機能不全に陥り、自分の資産（住居）がスラム化の道を辿ることを防ぎきれないというリスクが存在するのです。
- このことから、区分所有物件を持つこと、特に老朽化リスクを負うマンションを持つことの危険性について、「 リスクを取っているという自覚がない」こと自体が問題であると論じています。
2040年に向けた住宅市場の変化
「空き家問題と住まいの選択」というより大きな文脈において、これらのソースは2040年に向けた日本の住宅市場が、根本的な需給バランスの崩壊により激変すると予測しています。この変化は、大都市圏の郊外に集中する「相続」と「人口減少」によって引き起こされ、空き家問題がさらに深刻化する主要因となるとされています。
以下に、ソースが指摘する2040年に向けた住宅市場の変化について詳しく説明します。
1. 住宅市場の「激変」と需給バランスの崩壊 (2030年以降)
ソースの識者は、2040年という時間軸において、東京の不動産マーケットが「激変」していると予測しています。この激変の要因は、2030年以降に需給バランスが確実に崩れることによって発生します。
- 所有者の死亡と大量相続: 東京23区内の周辺地域（例：世田谷、練馬、板橋など）にある多くの一戸建て住宅の現在の所有者は、はっきり言って全員が亡くなります。
- 「段階ジュニア」世代による売却の連鎖: これらの不動産は、現在の50代や40代の相続人たち（多くはすでにマンション住まいなどで家を持っている）に相続されます。その結果、相続人は当たり前の行動として、これらの郊外の家を売るか貸すかすることになります。
- 需要層の減少: 一方、実需として家が欲しい若い人の人数はこれからどんどん減ってしまうことが確実です。人口動態を見ると、日本の50歳の人口が約1840万人いるのに対し、0歳から9歳の人口はその6割にも満たない状態です。
この結果、市場に大量の在庫（供給）が放出される一方で、買い手（需要）が激減するため、需給がめちゃくちゃ緩和してしまうという結論は 、専門家の計算でも裏付けられています。これにより、「世田谷の家は高級で高い」という現在のイメージは変わってくる可能性が高いとされています。
2. マンションオーナーの大量退場と市場の転換
一戸建ての相続による供給過多が最初の波だとすれば、次にマンションオーナーの大量相続による市場の変化が続くと予測されています。
- 郊外から都心マンションへ: 現在、親世代が郊外に持ち、段階ジュニア世代が都心にマンションを持っているという状況があります。段階ジュニア世代も50歳を超えており、あと30年程度の間に親が手放した郊外の家を相続して打ち捨てた後、今度は自分たちが所有する都心のマンションを30年後から40年後に手放すことになります。
- 家余り時代の到来: これらの流れの結果、若い世代（Z世代やアルファ世代）の年代になると、圧倒的に家余りの時代が来ると予想されています。彼らの親や祖父母の世代はみな家を持っているため、家に困る子供たちはほとんどいなくなります。極端な予測として、「住宅ローンって何？」という時代が来るかもしれないと述べられています。
3. 住まいの選択への示唆
2040年に向かう市場の変化は、現在の住まいの選択に対する考え方を見直す必要性を示唆しています。
- 焦って購入する必要性の低下: 「今若い人が焦ってこんな高いローンで買わなくても、あと5〜6年待ったほうがいい」という助言がされています。
- 資産価値の保護: 今後、人が入ってきている東京ですら若い人が減少し続けており、空き家問題は人口を増やせばなんとかなるという問題ではないことが明らかになっています。これは、壊すしかない空き家が市場にあふれることを意味します。
- フローで生きる戦略: こうしたストック（資産）の価値が不安定になる時代において、投資をしていない人であっても、収入を「フロー（継続的な収入源）」で稼げる能力を身につけておく方が得策であると提案されています。
4. 高齢世代（40代・50代）への戦略
この市場激変を前に、40代から50代の世代は、現在の資産を利用して戦略的な転換を図るべきだと提言されています。
- 含み益の利用: 現在、東京のマンションが高騰している含み益が出ているのであれば、この機会をうまく利用し、 収益を実現することを勧めています。
- 人生後半の軍資金: この収益を、地方に住む、趣味に使う、など人生の後半戦をどう使うかというための「軍資金」にするという考え方を是非取るべきだとしています。住宅ローンに縛りつけられる人生はつまらないため、含み益のある不動産は売却して手放した方が良いという強い意見が示されています。
年代別戦略と生き方
I. 資産価値激変時代における生き方の哲学（全世代共通）
ソースは、2040年に向けて、特に大都市圏の郊外や老朽化マンションにおいて不動産の資産価値が崩壊するリスクがあるため、根本的な生き方の転換を推奨しています。
1. ストックからフローへの転換
今後の時代は、住宅ローンといったストック（資産）に縛られるよりも、収入を「フロー」（継続的な収入源）で稼げる能力を身につける方が得策であると提言されています。
- 70歳や80歳になっても収入が「細く長く続く」人の方が安心できるため、フローで生きる方法を考えるべきです。
2. マウンティングからの解放
フローで生きる人生の唯一の障害は、「マウンティングできなくなること」であると指摘されています。
- マウンティングしたい人は、マウンティングという商品を買うために、計算上割に合わないリスク（エネルギー、コスト、ストレス）を取ることがあります。
- リスクやストレスに縛られるのではなく、「楽しく生きてるわ」と感じられるよう な、順（おもむき）のある人生を若い人ほど早く目指すべきだとしています。
3. 区分所有物件（マンション）に対する強い警鐘
住まいの選択においては、特にマンション（区分所有物件）のリスクについて強い警鐘を鳴らしています。
- マンションは生涯最大の買い物でありながら、「わけのわからない他人様との共有」という恐ろしい側面を持ちます。
- 自分が管理費を適切に支払っていても、他の区分所有者の滞納や管理組合の機能不全によって、自分の資産が守りきれないリスクがあり、このリスクを取っているという自覚がないことが問題だと指摘されています。
II. 年代別の具体的な戦略
1. 20代・30代（若年層）：今は焦らず、リテラシーを高める
この世代に対しては、高額なローンを組んで今すぐ家を買う必要はないというアドバイスがされています。
- 購入のタイミング: 2030年以降、需給バランスが崩れることが確実であるため、「あと5〜6年待ったほうがいい」という助言があります。
- 投資リテラシーの向上: みんながやっているからという理由ではなく、投資に対するリテラシーをもっと高める必要があります。
- 金融と世界情勢の理解: 不動産購入は金融マーケットと完全にリンクしているため、株を買うのと同様に、金融に詳しくなり、世界の動きに敏感になることが求められます。
- 不動産投資の危険性: 不動産は株や債券に比べて「足が遅い」（流動性が低い）ため、市場の動きを読み誤ると大きな損失を被り、逃げきれないリスクがあります。投資をする場合は、3年や5年といった期間を区切り、世の中の動きをきちんと読み切って行うべきだとされています。
2. 40代・50代（ミッドキャリア層）：含み益を実現し、軍資金を確保する
この世代は、今後の市場激変が来る前に、現在保有している資産を戦略的に処分し、人生後半の資金を確保することが推奨されています。
- 目的の転換: 「今から大きく儲けよう」と考えるのはやめた方が良い。
- 含み益の実現: 現在、東京のマンションが高騰し「含み益」が出ている場合、この状況をうまく利用し、収益を実現するべきです。
- 住宅ローンからの解放: 住宅ローンに縛りつけられる人生はつまらないため、含み益のある不動産を売却し、手放した方が良いという強い提言があります。
- 「軍資金」の確保: 得られた収益を、地方に住む、趣味に使うなど、人生の後半戦をどう使うかのための「軍資金」にする考え方を取るべきです。
3. 60代以降（退職層）：自由を追求し、多拠点居住へ
この世代は、束縛から解放され、自由を最大限に享受する生き方が理想とされています。
- 生活の自由化: 60代以降は組織からの束縛がなくなるため、拠点を1つにする必要は全くない 。
- 多拠点居住: 2拠点居住や多拠点居住など、世の中を見て回りながら自由に生きるのが理想的な生き方です。
- 働く場所の多様化: 仕事をする場所もオフィスである必要がなくなり、自由になるほどその必要性はなくなります。
情報源
【空き家でマンション崩壊】空き家は地方より“東京マンション”が深刻／進む管理崩壊とスラム化のリスク／2040年に向けて変わる住宅市場／今こそ考える住まいの選択と資産の守り方【東京vs地方②】
https://www.youtube.com/watch?v=NkQMcs01y6s
51,900 回視聴 2025/10/23 #牧野知弘 #藻谷浩介 #西岡孝洋
(2025-10-24)